Bauturbo in Bischofswiesen: Wenn aus Wohnungspolitik Klientelpolitik wird

Der Berchtesgadener Anzeiger entlarvt den Bauturbo – und in Bischofswiesen bekommt das Problem einen Namen

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(UBB – 03.09.2026) – Ein bemerkenswerter Artikel des Berchtesgadener Anzeigers bestätigt vieles von dem, wovor die UBB seit Monaten warnt. Der sogenannte Bauturbo schafft im Berchtesgadener Land bislang gerade nicht den dringend benötigten bezahlbaren Geschosswohnungsbau. Stattdessen entstehen überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser. Selbst das Landratsamt stellt inzwischen öffentlich infrage, ob das Instrument überhaupt geeignet ist, die Wohnungsnot zu bekämpfen.

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Für Bischofswiesen ist diese Recherche besonders brisant. Denn hier lässt sich inzwischen beispielhaft beobachten, was passieren kann, wenn ein ursprünglich mit der Wohnungsnot begründetes Ausnahmeinstrument auf kommunaler Ebene für Bauvorhaben eingesetzt wird, die mit bezahlbarem Wohnraum nur noch wenig zu tun haben.

Und wieder landet man am Kressenfeld und bei der Familie Lichtmannegger.

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20 Anträge, rund 50 Wohnungen – und kaum Geschosswohnungsbau

Die Zahlen des Landratsamtes sind ernüchternd: Seit Einführung des § 246e BauGB gingen im gesamten Landkreis 20 Anträge mit überschlägig rund 50 Wohnungen ein. In den meisten Fällen geht es nach Angaben der Behörde um Ein- und Zweifamilienhäuser. Ausgerechnet die drei Städte Bad Reichenhall, Freilassing und Laufen, wo der Wohnungsdruck besonders hoch und Geschosswohnungsbau naheliegend wäre, tauchen in der Statistik überhaupt nicht auf.

 

Noch bemerkenswerter ist eine andere Feststellung des Landratsamtes: Nahezu alle diese Projekte wären ohne den Bauturbo planungsrechtlich nicht möglich.

 

Das heißt im Klartext:

Der Bauturbo beschleunigt nicht einfach den Wohnungsbau. Er schafft Baurecht, wo vorher keines bestand. Zusätzliche Mittel für den Bau bezahlbaren Wohnraums schafft er nicht (Beispiel: Burgergraben in Bischofswiesen oder Salzburger Straße in Berchtesgaden).

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Und genau deshalb kommt den Gemeinden eine enorme Verantwortung zu.

Denn der entscheidende Schalter sitzt, wie der Berchtesgadener Anzeiger zutreffend herausarbeitet, im Rathaus: Die Gemeinde kann zustimmen – oder die Zustimmung verweigern. Die verweigerte kommunale Zustimmung ist laut Landratsamt sogar der häufigste Grund für die Ablehnung entsprechender Vorhaben.

Damit fällt auch eine in Bischofswiesen gerne vermittelte Erzählung in sich zusammen: Man sei dem Bauturbo und seinen Folgen irgendwie ausgeliefert.

Nein. Der Gemeinderat entscheidet.

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Und was macht Bischofswiesen?

Ausgerechnet in Bischofswiesen wurde der Bauturbo zum Türöffner für ein Bauvorhaben der Familie Lichtmannegger am Kressenfeld: ein Einfamilienhaus mit mehr als 300 Quadratmetern Wohnfläche im bisherigen Außenbereich.

Während im Landkreis bezahlbare Wohnungen fehlen, wird damit ein gesetzliches Ausnahmeinstrument zur Überwindung des bisherigen Planungsrechts eingesetzt, um ein Einfamilienhaus dieser Größenordnung zu ermöglichen.

Aus einem Instrument gegen Wohnungsnot wird damit ein Instrument zur Genehmigung eines über 300 Quadratmeter großen Einfamilienhauses im Außenbereich. Treffender lässt sich die Fehlentwicklung des Bauturbos kaum illustrieren.

 

Und es blieb nicht bei diesem einen Vorgang.

Inzwischen hat der Gemeinderat mit knapper Mehrheit auch für eine weitere Fläche der Familie Lichtmannegger den Weg für ein Dreifamilienhaus über den Bauturbo geöffnet.

Dabei ist klarzustellen: Ein Dreifamilienhaus kann grundsätzlich einen Beitrag zur Schaffung von Wohnraum leisten. Die entscheidende Frage ist hier aber eine andere: Warum soll auch für dieses Vorhaben erneut bisheriges Außenbereichsrecht mithilfe des Bauturbos überwunden werden – und warum wiederum auf Flächen derselben Familie am Kressenfeld mit unzureichender Erschließung?

Eine weitere bereits parzellierte Fläche befindet sich in unmittelbarem Zusammenhang.

 

Man muss deshalb die Frage stellen:

Wo endet in Bischofswiesen der Bauturbo – und wo beginnt eine Lex Lichtmannegger?

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Eine Vorgeschichte, die man nicht ausblenden darf

Gerade am Kressenfeld fällt dieses Vorgehen nicht vom Himmel.

Bereits 2012 wehrte sich eine Bürgerinitiative gegen die geplante Bebauung des Kressenfelds. Mehr als 1.100 Unterschriften wurden gesammelt. Beim Bürgerentscheid vom 25. November 2012 scheiterte die Bebauung.

Später wurde über eine Innenbereichssatzung dennoch eine begrenzte Bebauungsmöglichkeit geschaffen.

Als 2017 auf einer weiteren Fläche gebaut werden sollte, lehnte der Gemeinderat dies noch mit Hinweis auf die Außenbereichslage ab.

Und 2026?

Nun gibt es den Bauturbo.

Plötzlich wird möglich, was nach dem bisherigen Planungsrecht gerade nicht möglich war.

Das allein wäre schon politisch diskussionswürdig. Besonders problematisch wird es aber, wenn gleichzeitig kommunale Leitlinien beschlossen werden, die nach Auffassung der UBB erstaunlich genau auf bereits bekannte Bauwünsche am Kressenfeld passen.

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Erst der Antrag – dann die Regeln?

Genau hier liegt einer der schwerwiegendsten politischen Kritikpunkte.

Beim ersten Lichtmannegger-Antrag wurde erheblicher Zeitdruck erzeugt. Der Antragsteller lehnte eine Aussetzung bis zur grundsätzlichen Befassung des Gemeinderates mit dem Bauturbo ab und verwies zur Begründung auf Angebote, die er bereits im Januar hatte erstellen lassen.

Der Bauausschuss erlag dem erzeugten zeitlichen Druck und befürwortete mehrheitlich, bevor die Gemeinde ihre allgemeinen politischen Leitlinien für den Bauturbo festgelegt hatte.

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Erst danach wurden diese Leitlinien entwickelt.

Und diese ermöglichen nun unter bestimmten Voraussetzungen genau jene Überschreitungen, die beim bereits bekannten Bauvorhaben benötigt werden.

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Politisch ist das fatal.

Denn Regeln müssen zuerst feststehen und anschließend auf Anträge angewandt werden. Der Eindruck darf niemals entstehen, dass zuerst ein privilegierter Einzelfall auf dem Tisch liegt und anschließend die Regeln so formuliert werden, dass dieser Fall darunterpasst.

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300 Quadratmeter – und aus 150 werden plötzlich mehr als 300

Besonders deutlich wird das bei der Wohnfläche.

Wenn als kommunaler Orientierungswert grundsätzlich maximal 150 Quadratmeter vorgesehen werden, ein konkretes Einfamilienhaus aber mehr als doppelt so groß werden darf und dafür besondere persönliche Umstände des Antragstellers zur Begründung herangezogen werden, stellt sich zwangsläufig die Gleichbehandlungsfrage.

Denn was gilt künftig für andere Bürger?

Werden auch sie 200, 250 oder 300 Quadratmeter im Außenbereich genehmigt bekommen, wenn sie individuelle Gründe vortragen, die kaum überprüfbar sind?

Oder gelten solche Ausnahmen nur am Kressenfeld?

Eine Gemeinde kann nicht auf Dauer Einzelfallpolitik betreiben und gleichzeitig behaupten, sie habe allgemeingültige Leitlinien geschaffen.

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Zustimmung zu einem Vertrag, der noch gar nicht vorliegt?

Auch der angekündigte städtebauliche Vertrag wirft Fragen auf.

Die Zustimmung der Gemeinde soll an dessen Unterzeichnung geknüpft sein. Geregelt werden sollen unter anderem Vorgaben zur Nutzung und Vermietung. Zum Zeitpunkt der politischen Entscheidung lag der endgültig ausformulierte Vertrag jedoch noch nicht vor.

Das führt zu einer naheliegenden Frage:

Wie kann der Bauausschuss, bzw. Gemeinderat die Tragweite seiner Zustimmung abschließend beurteilen, wenn eine wesentliche Grundlage dieser Zustimmung erst anschließend endgültig formuliert wird?

Die UBB erwartet deshalb, dass der endgültige Vertrag vollständig offengelegt und insbesondere darauf geprüft wird, ob die versprochenen Bindungen tatsächlich dauerhaft, rechtssicher und auch gegenüber späteren Eigentümern durchsetzbar sind.

Denn wenn gerade diese Bedingungen als Rechtfertigung dafür dienen, im Außenbereich außergewöhnliches Baurecht zu schaffen, müssen sie mehr sein als politische Absichtserklärungen.

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Und dann ist da noch der Hochmoorweg

Hinzu kommt die Frage der Erschließung.

Nach den bisherigen Erkenntnissen stützt sich die Gemeinde dabei weiterhin auf ein Verkehrsgutachten aus dem Jahr 2012. Darin wird für den Hochmoorweg eine durchgängige Fahrbahnbreite von vier Metern zugrunde gelegt und Begegnungsverkehr unter anderem von Lkw als möglich angesehen.

Tatsächlich weist der Weg nach den Messungen abschnittsweise lediglich rund 2,80 Meter Fahrbahnbreite auf.

Da diese Diskrepanz zutrifft, kann man sie nicht einfach zur Seite schieben.

Gerade der neue Bericht des Berchtesgadener Anzeigers weist darauf hin, dass die Folgen des Bauturbos eben nicht nur auf dem jeweiligen Grundstück entstehen: mehr Verkehr und zusätzliche Belastungen der vorhandenen Infrastruktur gehören ausdrücklich zu den vom Landratsamt benannten Problemen. Auch Beschwerden von Nachbarn über größere Vorhaben gibt es bereits.

Umso unverständlicher wäre es, wenn ausgerechnet bei einem derart sensiblen Außenbereich weiterhin ein Gutachten als Entscheidungsgrundlage dient, dessen Annahmen über die tatsächliche Straßenbreite offenkundig falsch sind.

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Das Landratsamt warnt inzwischen selbst vor Zersiedelung

Besonders bemerkenswert ist, wie deutlich inzwischen selbst das Landratsamt die Risiken benennt.

Positive Auswirkungen des Bauturbos seien bislang „noch kaum zu erkennen“. Die Behörde verweist auf die Gefahr von Bodenspekulation, Zersiedelung und den Verlust grüner Flächen und erklärt ausdrücklich, dass entsprechende Tendenzen auch im Berchtesgadener Land erkennbar seien. Hinzu kommt das ungelöste Problem der Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt könne dadurch sogar weiter verschärft werden.

Das ist bemerkenswert.

Denn damit bestätigt ausgerechnet die Genehmigungsbehörde wesentliche Kritikpunkte, die von Kritikern des Bauturbos von Anfang an vorgebracht wurden.

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Bischofswiesen muss erklären, wem seine Bodenpolitik dient

Damit wird die Auseinandersetzung am Kressenfeld zu mehr als einem Streit über einzelne Bauanträge.

Es geht um eine grundsätzliche Frage kommunaler Politik:

 

Wem dient der Bauturbo in Bischofswiesen?

Den jungen Familien, die keine bezahlbare Wohnung finden? Den Beschäftigten, die sich Grundstückspreise von mehr als 800 Euro je Quadratmeter im Talkessel nicht leisten können? Diese Größenordnung nennt das Landratsamt selbst. Dem Geschosswohnungsbau? Dem sozialen Wohnungsbau? Oder vor allem einzelnen Grundstückseigentümern, deren Flächen durch eine kommunale Zustimmung plötzlich zu Bauland werden können?

Diese Frage ist auch deshalb so brisant, weil mit der kommunalen Zustimmung zur Bebauung bislang nicht bebaubarer Außenbereichsflächen erhebliche private Vermögenswerte entstehen können.

 

Wo öffentliches Planungsrecht private Grundstückswerte in dieser Größenordnung beeinflusst, müssen Transparenz, Gleichbehandlung und nachvollziehbare allgemeine Maßstäbe besonders streng gelten.

Gerade deshalb muss bei Entscheidungen über Außenbereichsflächen jeder Anschein vermieden werden, dass persönliche Nähe, Familiengeschichte oder kommunalpolitische Verbindungen irgendeine Rolle spielen könnten.

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Klientelpolitik ist eine politische Bewertung – und sie muss sich an Fakten messen lassen

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Für die UBB drängt sich inzwischen der Eindruck einer Klientelpolitik auf.

Wenn allgemeine Regeln so gestaltet oder angewendet werden, dass immer wieder ein bestimmter überschaubarer Personenkreis besonders davon profitiert, wenn außergewöhnliche Abweichungen zugelassen werden und wenn vergleichbare Möglichkeiten anderen Bürgern bisher gerade nicht offenstanden, dann muss diese Politik öffentlich hinterfragt werden dürfen.

 

Und genau das tun wir.

Beim Kressenfeld verdichten sich aus unserer Sicht inzwischen zu viele Vorgänge, als dass man jeden davon isoliert betrachten könnte:

Bürgerentscheid. Innenbereichssatzung. Weitere Grundstücksteilungen. Ein früher abgelehnter Außenbereichsantrag. Bauturbo. Mehr als 300 Quadratmeter Wohnfläche. Ein weiteres Dreifamilienhaus. Passgenaue Leitlinien. Ein fragwürdiges Verkehrsgutachten. Ein noch auszuformulierender städtebaulicher Vertrag.

Jeder einzelne Vorgang mag eine Erklärung haben.

Die Summe verlangt eine politische Erklärung.

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Der Gemeinderat darf nicht zum Baulandgenerator für Einzelinteressen werden

Der Berchtesgadener Anzeiger bringt das grundsätzliche Problem des Bauturbos auf einen einfachen Nenner: Im Berchtesgadener Land entstehen bislang überwiegend Häuser für einzelne Familien. Der Turbo läuft – nur eben nicht dort, wo der Mangel am größten ist.

Für Bischofswiesen muss daraus nach Auffassung der UBB jetzt eine klare Konsequenz folgen.

Wenn selbst das Landratsamt feststellt, dass positive Effekte bislang kaum erkennbar sind, vor Bodenspekulation, Zersiedelung und dem Verlust grüner Flächen warnt und sogar bezweifelt, dass der Bauturbo in seiner jetzigen Form eine geeignete Lösung für den Wohnungsmarkt darstellt, dann reicht es nicht, die kommunalen Leitlinien lediglich nachzubessern.

 

Die Schlussfolgerung aus diesen Erkenntnissen muss sein: Bischofswiesen muss sich aus dem Bauturbo verabschieden.

Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, Außenbereichsflächen über § 246e BauGB für zusätzliche Bebauung zu öffnen. Im Gegenteil: Der Berchtesgadener Anzeiger zeigt anhand der Angaben des Landratsamtes, dass die Kommunen der entscheidende Schalter bleiben und eine verweigerte Zustimmung sogar der häufigste Ablehnungsgrund ist.

 

Deshalb fordert die UBB:

Die Gemeinde Bischofswiesen soll künftig keine weiteren Zustimmungen zu Bauvorhaben nach dem Bauturbo erteilen. Der Gemeinderat soll sich grundsätzlich gegen die weitere Anwendung des § 246e BauGB in Bischofswiesen aussprechen.

 

Wohnungsbau muss weiterhin möglich sein – aber geordnet, nachvollziehbar und auf Grundlage einer kommunalen Planung, die das Wohl der gesamten Gemeinde im Blick hat. Wer neuen Wohnraum schaffen will, kann dies über die bewährten Instrumente des Bauplanungsrechts tun. Wo neue Bauflächen tatsächlich erforderlich sind, muss die Gemeinde selbst entscheiden, wo, in welchem Umfang und für welche Art von Wohnraum sie entstehen sollen.

 

Das ist mühsamer als ein Bauturbo.

Aber es verhindert, dass Außenbereichsflächen Stück für Stück durch Einzelentscheidungen zu Bauland werden.

Die Erschließung am Kressenfeld muss zudem auf Grundlage der tatsächlichen Verhältnisse neu bewertet werden. Und bei den bereits beschlossenen Vorhaben muss sorgfältig geprüft werden, ob sämtliche rechtlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Denn kommunale Planungshoheit ist kein Instrument, um einzelnen Grundstückseigentümern Baurecht zu verschaffen.

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Sie ist eine Verpflichtung gegenüber der gesamten Gemeinde.

Und wenn der Bauturbo in Bischofswiesen tatsächlich zu einer „Lex Lichtmannegger“ zu werden droht, gibt es aus Sicht der UBB nur eine konsequente Antwort:

Schluss mit dem Bauturbo in Bischofswiesen. Keine weiteren Zustimmungen nach § 246e BauGB.

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PS: Inzwischen liegt der Genehmigungsbescheid für das über 300m² große Wohnhaus im mangelhaft erschlossenen Außenbereich vor.  Der versprochene städtebauliche Durchführungsvertrag ist natürlich nicht zur Auflage gemacht  – wie erwartet. 

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