Wohnungsfrage in Bischofswiesen:

Realität anerkennen, Fehlentwicklungen korrigieren

(UBB 22.01.2026) - Die Diskussion um Wohnungsbau und Flächennutzungsplanung (FNP) in Bischofswiesen wird seit Jahren mit hohem Druck geführt. Begründet wird dieser vor allem mit prognostiziertem Wohnraumbedarf sowie mit hohen Anmeldezahlen auf der Warteliste des Wohnbauwerks Berchtesgadener Land. Eine kritische Betrachtung aktueller Zahlen und regionaler Entwicklungen zeigt jedoch: Die tatsächlichen Herausforderungen liegen weniger im Fehlen von Wohnraum als vielmehr in dessen Nutzung, Verteilung und politischer Steuerung.

Dazu passt auch der im November 2025 veröffentlichte Presseartikel, nachdem aktuell rund 1 200 Wohnungen fehlen. Gleichzeitig stehen im Landkreis Berchtesgadener Land 1 160 Wohnungen bereits seit einem Jahr oder länger leer.

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Sinkende Einwohnerzahlen statt prognostiziertem Wachstum

Zum Beginn der Planungen für den neuen Flächennutzungsplan im Jahr 2012 lebten in Bischofswiesen 7.510 Menschen. Damals wurde von einem jährlichen Bevölkerungszuwachs von 0,2 Prozent ausgegangen. Diese Annahme bildete die Grundlage für weitreichende planerische Entscheidungen.

Die tatsächliche Entwicklung verlief jedoch gegenteilig. Zum 31. Dezember 2022 betrug die Einwohnerzahl 7.199, zum 30. Juni 2023 nur noch 7.144. Laut Landratsamt Berchtesgadener Land sank die Zahl zum 30. Juni 2024 auf 7.096 und zum 30. Juni 2025 sogar auf 7.002. Der Bevölkerungsrückgang setzt sich somit seit Jahren kontinuierlich fort.

Wäre die damalige Prognose aus dem Jahr 2012 eingetreten, hätte Bischofswiesen im Jahr 2025 rund 7.800 Einwohner haben müssen. Diese erhebliche Abweichung zeigt: Planungen müssen regelmäßig überprüft und angepasst werden, wenn sich die Grundlagen als falsch erweisen.

 

Mehr Wohnungen, aber weniger Menschen

Bemerkenswert ist zudem, dass die Zahl der Wohnungen im Gemeindegebiet trotz sinkender Einwohnerzahlen gestiegen ist:

• 2013: 3.619 Wohnungen

• 2022: 3.715 Wohnungen

Mehr Wohnungen – aber weniger Einwohner.
Das eigentliche Problem liegt nicht in der Anzahl der Wohnungen, sondern darin, wem sie zur Verfügung stehen.

Rund 150 Zweitwohnungen und etwa 330 Ferienwohnungen stehen dem regulären Mietwohnungsmarkt nicht zur Verfügung. Jahr für Jahr werden weitere Ferienwohnungen genehmigt. Aus Sicht der UBB wurde hier bislang zu wenig steuernd eingegriffen.

 

Es ist nach wie vor zu beobachten, dass immer wieder der Nutzungsänderung von Wohnraum zu Ferienwohnungen zugestimmt wird. Dieses nicht nur in Deutschland sondern inzwischen weltweit zu beobachtende Phänomen des künstlichen Erzeugens von Wohnungsmangel erhöht unnütz soziale Spannungen und Konflikte vor allem in Tourismusregionen.

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Burgergraben - Finanzielle Probleme - Baubeginn steht bevor
Seit 2016 laufen die Planungen für bezahlbaren Wohnraum am Burgergraben. Dazu sollten die alten günstigen Mietwohnungen abgerissen und neu gebaut werden. Immer wieder gab es Verzögerungen, die eigens von der Gemeinde gegründete GmbH erwies sich weitgehend

als nutzlos, da die gestiegenen Baukosten

alle Pläne zu Nichte machte und eingeplante

Fördermittel gestrichen wurden. Zum Glück

soll nun 2026 von der BayernHeim mit dem Bau von etwa 100 Wohnungen begonnen werden.

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​​Zweifel an der sogenannten Sozialraumanalyse

Die Planung zum Flächennutzungsplan stützte sich maßgeblich auf eine im Jahr 2022 vorgestellte Sozialraumanalyse. Diese prognostiziert für die nächsten fünf Jahre (bis 2027) einen zusätzlichen Bedarf von 264 Wohnungen und bis 2035 sogar von rund 700 Wohnungen. Diese Zahlen erzeugen erheblichen Druck, weitere Wohnbauflächen auszuweisen.

Aus Sicht der UBB bleiben dabei jedoch wesentliche Aspekte unberücksichtigt: Klimawandel, Flächenverlust, Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Landwirtschaft sowie das niedrige Rentenniveau im Landkreis Berchtesgadener Land.

Hinzu kommt, dass derselbe Gutachter im Jahr 2019 im Zusammenhang mit der Mieterschutzverordnung zu dem Ergebnis kam, dass der Wohnungsmarkt in Bischofswiesen nicht als angespannt einzustufen sei und auch künftig kein angespannter Markt entstehen werde. Diese widersprüchlichen Einschätzungen werfen erhebliche Fragen zur Belastbarkeit der Bedarfsprognosen auf.

 

Oberkälberstein – Bebauungsplan und FNP-Änderung im Parallelverfahren

Besonders kritisch sieht die UBB den Umgang mit den Flächen im Bereich Oberkälberstein. Diese Flurstücke waren während der gesamten, über 10 Jahre laufenden Planungsphase des FNP nicht als Baugebiete vorgesehen. Der FNP wurde schließlich am 12. März 2024 beschlossen. Schon wenige Monate später wurde in der Gemeinderatssitzung am 19. November 2024 die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens Nr. 57 „Oberkälberstein“ beschlossen. Parallel dazu soll der erst wenige Monate alte Flächennutzungsplan entsprechend geändert werden, um die Flächen nachträglich als Baugebiet auszuweisen. Dies geschah auf Wunsch einzelner Eigentümer.

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Aus Sicht der UBB untergräbt dieses Vorgehen die Steuerungsfunktion des FNP erheblich. Ein Planwerk, das nach jahrelanger Abwägung beschlossen wird und schon kurz darauf wieder gezielt geändert werden soll, verliert seine Verlässlichkeit. Zudem wird kein vorhabenbezogener Bebauungsplan angewendet, da dann die Kosten auf die Vorteilsnehmer hätten umgelegt werden können. Stattdessen sollen Planungs- und Gutachterkosten aus den allgemeinen Haushaltsmitteln getragen werden, obwohl die Gemeinde einen relativ hohen Schuldenstand hat. Auch müsste im Vorfeld die Erschließungsfrage geklärt werden, da jeder die unbefriedigende Situation und das Fehlen eines durchgängigen Fußweges kennt.

 

Ganghoferfeld – Bauvorhaben im sensiblen Landschaftsbereich

Die UBB wehrt sich zudem unverändert gegen die geplante Bebauung des Ganghoferfeldes im Ortsteil Engedey.

• Das Ganghoferfeld ist Teil eines Biotopverbundes und war vor der Urbanisierung ein Überschwemmungs- und Meanderbereich der Ramsauer Ache.

• Infolge der natürlichen Gegebenheiten ist von erheblichen Problemen mit dem Grundwasser auszugehen.

• Die Fläche wird an zwei Seiten von Bundesstraßen eingerahmt, die stark befahren sind:  B305 und B20, jeweils mit hohen Lärmemissionen.

• Das Landschaftsbild hat hier einen hohen Schutzwert.

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Aus Sicht der UBB wird das Anbindegebot nicht eingehalten, da die Fläche weder städtebaulich sinnvoll eingebunden noch ökologisch vertretbar ist. Eine Bebauung würde zu Konflikten mit dem Biotopverbund, zu Umweltbelastungen und zu Beeinträchtigungen der Lebensqualität führen.

 

Neubau allein löst das Problem nicht

Das Beispiel des Bebauungsplans „Insula“ beziehungsweise des Augustinum-Projekts zeigt die Grenzen einer rein auf Neubau ausgerichteten Strategie. Zwar entstanden dort 56 neue Wohnungen, diese sind jedoch für durchschnittliche Rentnerinnen und Rentner aus dem Landkreis Berchtesgadener Land kaum bezahlbar. Angesichts des niedrigen Rentenniveaus ist davon auszugehen, dass dieser Wohnraum überwiegend von außerhalb nachgefragt wird und somit kaum zur Entlastung des lokalen Wohnungsmarktes beiträgt.

 

Regionale Entwicklungen verschärfen den Preisdruck

Auch Entwicklungen in der Nachbargemeinde Berchtesgaden wirken sich auf die gesamte Region aus. Auf dem Gelände der ehemaligen Kurdirektion an der B20 entstand eine Wohnanlage mit 51 Wohneinheiten; Bauherr ist die Sparkasse Berchtesgadener Land.

Das Mietniveau liegt deutlich über dem aktuellen Mietspiegel von Berchtesgaden (ca. 12,10–12,76 €/m² Kaltmiete) und entspricht dem oberen Segment von Neubau-Appartements in der Region (rund 17,65 €/m²). Solche Projekte tragen dazu bei, ein dauerhaft höheres Mietniveau als „regional üblich“ zu etablieren – mit spürbaren Folgen auch für umliegende Gemeinden wie Bischofswiesen.

 

Landespolitischer Kontext nicht ausblenden

Die heutige Wohnungsproblematik ist zudem kein kommunales Phänomen. In Bayern wurden 2013 in der Zeit, als Markus Söder Finanzminister war, 33.000 Wohnungen von der GBW an die Meistbietenden verkauft, vor allem Investoren aus Luxemburg und der Niederlande. Angeblich habe die EU verboten, dass die BayernLB die Wohnungen übernimmt. Das stellte sich aber schon bald als gelogen heraus. Diese Entscheidungen wirken bis heute nach und haben zur Verknappung von bezahlbarem Wohnraum beigetragen. Zumal der angekündigte Neubau von 10.000 Wohnungen – da ist immer noch ein Minus von 23.000 – bis 2025 bei realisierten 450 Wohnungen stecken geblieben ist.

 

Schlussfolgerung: Kurswechsel notwendig

Am Anfang muss eine ehrliche Analyse stehen – siehe 1160 Wohnungsleerstände im Landkreis.

Die Wohnungsfrage in Bischofswiesen und im Landkreis ist kein Mengenproblem, sondern ein Steuerungsproblem. Trotz sinkender Einwohnerzahlen wächst der Druck auf den Mietwohnungsmarkt, weil vorhandener Wohnraum zunehmend touristisch oder renditeorientiert oder gar nicht genutzt wird.

 

Bezahlbares Wohnen ist eine der zentrale Zukunftsfragen für Bischofswiesen, den Talkessel, Bayern und die Welt. 
Dass Fakten nicht verschwurbelt daherkommen sondern klar benannt werden, dafür setzt sich die UBB ein. Daran muss sich auch ein Markus Söder messen lassen.